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【中糧信托-祥生江山府項目】點評

lzj 產品點評 2019-11-20 2782 0

融資主體

融資方信息:臨海祥生房地產開發有限公司

       臨海祥生房地產開發有限公司于 2017 年 10 月成立,注冊資本人民幣 5,000 萬元,法 定代表人為梅苗琴,實際控制人為陳國祥。 臨海祥生主要負責臺州市“祥生·江山府”項目開發建設。截止 2019 年 7 月,臨海祥生總資產規模 20.17 億元。“祥生·江山府”項目總投 20.41 億元,預計銷售收入不低于 23.64 億元,凈利率 13.58%。截至目前,融資人資信狀況良好,無對外融資和擔保情況。


共同還款人:鄒城市祥宜房地產開發有限公司

       鄒城市祥宜房地產開發有限公司成立于 2019 年 6 月,注冊資本人民幣 5,000 萬元,法定代表人為申力,控股股東杭州博盟企業管理咨詢有限公司是祥生地產集團子公司,實際控制人為陳國祥。 鄒城祥宜主要負責鄒城市“祥生·未來城”項目開發建設。本項目全程實質監管“祥 生·未來城”項目銷售回款,銷售回款每達到 4 億元,需還款 1.2 億元。按照項目 398,804 萬元可售貨值計算,當項目銷售進度達到 40.12%時,本信托即可退出,該項目銷售回款對信托的兌付具有極強的保障能力。


擔保主體

擔保方1:祥生地產集團有限公司

       祥生地產集團成立于 1995 年 1 月 4 日,注冊資本人民幣 158,000 萬元,法定代表人陳國祥,祥生地產集團為祥生集團所屬企業。祥生集團是一家集地產開發、小鎮開發、建筑安裝、物業服務、酒店旅游等事業板塊于一體的多元化產業集團。 祥生地產集團位列中國指數研究院 2019 年中國房地產百強企業第 28 位,2018 年銷售金額 1,029.2 億元。2019 年 1-7 月,祥生地產集團實現銷售金額 578.7 億元,位列克爾瑞中國百強房地產銷售排行榜第 28 位。祥生地產集團連續 9 年蟬聯中國房企百強,連續 4 年蟬聯中國房地產開發企業運營效率 TOP10,并位列 2017 全國房企投資活力 8 強, 2017-2018 年度中國房地產年度社會責任感企業。祥生地產集團具備一級開發資質,在開發項目超百個,規劃總建筑面積超 2000 萬平米,土地儲備超萬畝,擁有極強的擔保實力。

擔保方2:陳國祥夫婦

       陳國祥,1951 年生,浙江諸暨人,祥生實業集團有限公司董事長,中共黨員,紹興市第五屆、六屆人大代表。


抵押物

       共同還款人/抵押人鄒城祥宜以其擁有的住宅用地為本信托計劃提供抵押擔保,抵押地塊于 2019 年 6 月 28 日通過招拍掛取得,土地出讓金為 76,881 萬元。按照土地出讓金價值計算,本項目一年期本息抵押率為 69.30%。 

       抵押地塊后續開發項目將被命名為“祥生·未來城”。未來城項目位于鄒城市核心城區。項目地理位置比較優越,周邊教育醫療資源豐富。

       未來城項目占地面積 269,631 平方米,總建筑面積 700,171 平方米, 可售面積 552,366 平方米,項目容積率為 2.08,項目總投 31.84 億元,保守預計銷售收入不低于 39.88 億,對信托的兌付具有極強的保障能力。 未來城項目設置銷售回款監管、 銷售進度考核、銷售情況定期復核,項目存續期間信托公司和監管銀行將全程監管未來城項目銷售回款情況,銷售金額每滿 4 億元,需還信托貸款 1.2 億元。按照項目 398,804 萬 元可售貨值計算,當未來城項目銷售進度達到 40.12%時,本信托即可實現退出。

       祥生地產集團目前正在鄒城開發群賢府和東方樾兩個地產項目,群賢府項目自 2017 年 12 月 9 日開始預售,總貨值 170,150 萬元,簽約金額 167,073 萬元,已回款金額 166,713 萬元,回款率 99%,去化周期為 21 個月,銷售均價 8,338 元/平米;東方樾項目自 2018 年 4 月 29 日開始預售,總貨值 83,000 萬元,簽約金額 80,042 萬元,已回款金額 79,358 萬元,回款率 99%,去化周期為 16 個月,銷售均價 6,840 元/平米,去化情況良好,廣受當地居民好評。未來城項目與東方樾項目只有一街之隔,銷售均價低于東方樾項目,預計東方樾項目良好的銷售情況將極大推進未來城項目的銷售去化。


標的項目情況

       “祥生·江山府”項目位于臺州臨海市大洋街道雙林路西側、大洋路北側,屬于臨海市核心城區。項目地理位置比較優越,距離臨海市人民政府 4.9 公里,距離臺州路橋機場 1 小時 20 分鐘車程,距離臨海高鐵站 15 分鐘車程,項目周邊交通路網發達,教育醫療資源豐富。“祥生·江山府”項目總投 20.41 億元,預計項目銷售收入不低于 23.64 億元,凈利率 13.58%,足以覆蓋信托本息。“祥生·江山府”項目目前高層每平米銷售 均價在 2.1 萬左右,商業每平米銷售均價在 2.6 萬左右,去化情況較好。

        祥生地產集團目前在臺州臨海市同時開發運營 3 個地產項目,擁有豐富的地產開發經驗,同時作為深耕浙江省內房地產市場的開發商,在地產項目審批,運營中能夠得到 當地政府的大力支持。

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