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【中糧信托-瑞盈5號寶雞】點評

lzj 產品點評 2020-04-28 1054 0

交易結構

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融資方:寶雞市蟠龍新區開發建設有限公司

基本情況:融資人是蟠龍新區最大的基礎設施建設的投融資主體,主要從事城市基礎設施建設、土地整理開發、保障房建設等業務,其中城市基礎設施建設、土地整理開發在業務上具有壟斷優勢,經營優勢明顯。融資人目前的主要業務分為三類:(一) 工程代建業務。融資人承擔了全部蟠龍新區的城市基礎設施建設任務, 主要包括道路管網、河道治理等市政工程,(二)土地整理開發業務。融資人負責政府指定地塊的前期開發。(三)房屋代建和銷售業務。融資人承擔了蟠龍新區保障住房的建設和銷售業務,目前區域已規劃的保障住房已建設完畢。

財務情況:截至 2019 年 10 月 31 日,融資人資產總額 66.19 億元,凈資產規模為 22.09 億元。公司經營情況良好,盈利能力穩定,具有較強的履約能力。


擔保方:寶雞市投資(集團)有限公司

基本情況:保證人是寶雞市最大的平臺公司,公司主營業務均位于寶雞市行政區域內,以供熱、供水、公共交通等城市公用事業為主,為城市提供公用事業運營服務、基礎設施建設及保障房建設服務。對寶雞市的可持續發展也具有積極的推動作用和基礎保障功能。此外,公司主營業務還包括房屋銷售、工程施工以及土地開發等,其中房屋銷售主要系保障性住房的銷售。

財務情況:截至 2019 年 6 月 30 日,國資集團資產總額 499.67 億元,凈資產規模為 124.51 億元。2018 年實現營業收入 18.22 億元,凈利潤 1.11 億元。


抵押物

抵押物為寶雞市蟠龍官邸小區四棟商品房,由融資人于 2016 年開始進行開發建設,總建面 8.7 萬平米,住宅占比超過 80%。評估價值合計超過 3.2 億元,項目價值高,流動性好,可變現能力強。

本項目抵押給我司的建筑物面積 86,814.67 平米,占整個蟠龍新區保障房項目總面積的 9.74%,根據北京康正宏基房地產評估有限公司出具的《詢價函》, 抵押物價值合計 3.2 億元,本金抵押率 93.75%。


區域位置:寶雞

寶雞位于陜西關中八百里秦川西部,轄 3 區 9 縣總面積 1.82 萬平方公里。 人口 377.1 萬。寶雞區位優勢和交通優勢明顯。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯,是中原通往西南、西北的交通樞紐。寶雞是西部大開發承東啟西的重要支點,是陜、甘、川、寧四?。▍^)毗鄰地區的商貿和物流中心。

寶雞工業基礎雄厚。寶雞是西部工業重鎮,是國家“一五”和“三線”建設時期布點建設的老工業基地,現有規模以上工業企業 393 戶,上市公司 5 戶,初步形成了有色金屬冶煉及加工、汽車及零配件、機床工具、鐵路及石油裝備、電子電器五大產業集群,機床、石油鉆采設備、鋼管、鐵路橋梁道岔、真空開關等 60 多種產品銷量位居全國前列,大噸位載重汽車、中型載重卡車、數控機床和精密磨床的產銷量在全國同行業名列前茅,鈦材占有全國 85%的市場份額,好貓煙、西鳳酒、長嶺冰箱、寶光真空開關等品牌也在海內外享有較高的知名度。

寶雞市 2019 年實現生產總值 2,227.25 億元,在陜西省排名中位列第三位。 經濟增長以制造業為主,三次產業結構比為 7.2:63.3:29.5。

2018 年,寶雞市全年財政總收入 231.82 億元,同比增長 10.6%,完成一般公共預算收入 87.76 億元,同比增長 8.2%。其中稅收收入 67.36 億元,占一般公共預算收入比重為 76.75%,全市存量債務限額 179.49 億元。政府債務率(一般債務余額/ 政府綜合財力*100% ) 為 49.04%。

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